qué se oculta y cuáles son las expectativas futuras

Luego de un año donde los créditos hipotecarios crecieron bastante, a partir de noviembre del año pasado empezaron a desacelerarse. Para reactivar el financiamiento en el sector privado, el Gobierno implementó algunas reducciones en las tasas de interés. Sin embargo, todavía no se ve un impacto claro en el mercado de la vivienda.

Desde octubre de 2024 hasta octubre de 2025, la media mensual de créditos avanzó un 3,7% si descontamos la inflación. Pero desde ese momento, el crecimiento se frenó y en febrero el incremento fue apenas del 0,9%. En esa línea, el Banco Central notificó que en abril, el promedio mensual de préstamos hipotecarios otorgados al sector privado no financiero solo subió un 0,7%.

Por otro lado, la consultora Empiria reportó que en abril se desembolsaron apenas u$s122 millones, una cifra muy por debajo de los u$s280 millones del mismo mes en 2025. Para ponerlo en perspectiva, este monto representó un 80% menos que en abril de 2018, siendo el más bajo desde octubre de 2024.

El deterioro de los ingresos reales no favorece la demanda de nuevos créditos

Guillermo Barbero, de First Capital Group, menciona que el aumento de la inflación en los últimos meses ha hecho que la demanda disminuya. Las personas temen que las cuotas suban y que el valor del préstamo, medido en dólares, se encarezca.

El aumento del costo de vida no ha ido de la mano con un incremento salarial equivalente. Según la Secretaría de Trabajo, los ingresos han caído en términos reales, manteniéndose en los valores de principios de 2025, un nivel bastante bajo históricamente.

Las perspectivas para las tasas de interés y los problemas para expandir el crédito desde la oferta

A pesar de la reducción en las tasas, esta situación parece afectar más que cualquier recorte reciente. El Banco Nación, por ejemplo, ofrece una tasa nominal anual del 6%, aún por encima de la inflación. En los últimos meses, varios bancos comerciales han realizado importantes recortes en sus tasas: el ICBC bajó del 11% al 6,9%, el BBVA del 10,9% al 7,5%, entre otros.

Desde noviembre, el Banco Nación ha concentrado casi todos los préstamos otorgados. Sin embargo, el economista Federico González Rouco de Empiria destacó que desde febrero, el BBVA ha comenzado a ofrecer más crédito. En abril, este banco otorgó el 15% de los créditos de ese mes, pero aún está lejos del dominio del Banco Nación, que maneja alrededor del 80%.

Es importante recordar que el Banco Galicia y el Santander fueron relevantes el año pasado, aunque sus tasas también subieron hasta el 15% debido a la volatilidad financiera, para luego volver a reducirlas al 9,5%.

Sobre el tema de las tasas, Salinas comentó que “hasta hace unos meses, las condiciones de financiamiento empeoraron”, pero que últimamente se ha sentido un cambio. Sin embargo, no espera que volvamos a las tasas del 4,5% del Nación a fines de 2024.

Hoy en día, a los bancos les resulta complicado definir una tasa adecuada, ya que no tienen elementos para calibrar la incertidumbre de otorgar un préstamo a largo plazo. A pesar de los intentos del Gobierno por inyectar liquidez, que podría ayudar a los bancos a ofrecer tasas más accesibles, se necesita estabilidad para que exista un mercado hipotecario sólido a largo plazo.

Vale destacar que, con la demanda contenida por los salarios, desde la oferta tampoco hay grandes incentivos para incrementar el financiamiento. El sistema bancario argentino tiende a ofrecer préstamos de corto plazo, dado que los depósitos suelen ser más limitados en comparación con otros países. Aquí, muchos especialistas opinan que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad podría desempeñar un papel crucial para fomentar la actividad en el sector de la construcción y el crédito hipotecario.

Crédito hipotecario, ¿sí o no?: Las variables que debe analizar el deudor

Decidir si sacar un crédito hoy depende de la situación personal de cada uno: cómo está evolucionando tu salario, si tenés algún patrimonio que podrías vender si las cuotas aprietan, y las expectativas a futuro. Actualmente, la relación entre la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y el dólar es la más alta registrada.

Esto tiene implicancias importantes. Cuando una persona toma un préstamo para comprar una casa valuada en dólares, recibe pesos que se convierten automáticamente en UVAs, actualizadas según la inflación. Ahora, estas UVAs permiten comprar más divisas que nunca.

Si se cree que, a largo plazo, el tipo de cambio subirá más que la inflación, hay razones para pensar que este es un buen momento para comprar con financiamiento. De esta manera, el valor de la propiedad podría aumentar por encima de la deuda. Sin embargo, si se prevé que los precios aumenten más que la devaluación, la deuda podría resultar más alta en relación al valor de la vivienda.